Procedura de recuperare a restantelor la Asociatii de proprietari

Procedura de recuperare a sumelor restante

Procedura de recuperare a sumelor restante de la proprietarii restantieri in cadrul Asociatiei de Proprietari


CAPITOLUL 1. Cadrul legislativ

In conformitate cu prevederile legii 230/2007 si a normelor de aplicare ale acesteia supun atentie dumneavoastra urmatoarele:
" Art. 46. - Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
Art. 47. - Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:
a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
Art. 48. - (1) Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaţia de proprietari pentru plata unor servicii de utilităţi publice sau de altă natură, legate de proprietăţile individuale din condominiu şi care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după acelaşi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49. - (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
Art. 50. - (1) Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.
(3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 51. - (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru."

CAPITOLUL 2. Procedura de recuperare a sumelor restante de la proprietarii restantieri in cadrul Asociatiei de Proprietari

In conformitate cu prevederile legale in vigoare, respectiv Legea 230/2007 cu normele de aplicare ale acesteia si Codul Civil, Asociaţia de Proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit privind scadenta acestora.

Pentru ca acest calcul privind cele 90 de zile prevazute de lege sa fie corect, este obligatoriu si necesar ca Asociatia de Proprietari sa inscrie corect si in acord cu realitatea faptica pe listele de intretinere atat data afisarii acestora la avizier, cat si data scadenta, respectiv sa se acorde proprietarilor un termen maxim de 20 de zile de la data afisarii listelor de intretinere pentru achitarea sumelor privind cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei. Prin Hotararea Adunarii Generale acest termen scadent poate fi si mai mic de 20 de zile.
Incepand cu prima zi urmatoare datei scadente, se considera ca fiind restant oricare dintre proprietarii care nu au achitat sumele distribuite si mentionate conform legii in acele liste de intretinere lunare, acestia dobandind calitatea de restantieri conform legislatiei in vigoare.
Legea 230/2007 cu normele de aplicare ale acesteia acorda restantierilor un termen de gratie de 30 de zile de la data scadenta, in care proprietarul care nu a achitat integral si in termen sumele la cheltuielile de intretinere ale asociatiei are calitatea de restantier, dar NU i se calculeaza si NU i se aplica penalizari de intarziere.
Dupa expirarea celor 30 de zile de gratie care depasesc termenul stabilit pentru plata sumelor la cheltuielile de intretinere ale asociatiei se aplica sistemul propriu de penalizari al Asociatiei in procent de maxim 0.2% procent stabilit in functie de Hotararea Adunarii Generale sau prin Decizie a Comitetului Executiv al Asociatiei, pentru fiecare zi de intarziere.
Trebuie avut in vedere ca penalizarile se calculeaza si se evidentiaza separat in contabilitate pentru fiecare debit restant in functie de data la care a fost constituit. Aceste evidente analitice constituie proba in instanta de judecata, atunci cand asociatia in conditiile legii actioneaza in judecata restantierul respectiv.
In cazul in care Asociatia de proprietari prin norme interne a stabilit un sistem propriu de penalizari pentru restantieri in procent de maxim 0.2%, NU MAI ARE DREPTUL LEGAL de a aplica prevederile Normelor de aplicare a Legii 230/2007 - "Art. 25. (3) Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a) restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor;"

ATENTIE! - NU SE POT APLICA DOUA SITEME DE PENALIZARI PENTRU ACEEIASI RESTANTA! Asociatia are obligatia sa aleaga una dintre cele doua modalitati legale de calcul si aplicare a penalizarilor prevazute de legea 230/2007 si anume ori stabileste un sistem propriu de penalizari in procent de maxim 0,2% ori distribuie direct proportional cu restantele, penalizarile aplicate de furnizorii asociatiei.

Conform legii 230/2007 si a normelor de aplicare ale acesteia:

" Art. 49. - (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă."
Norme - Art. 25. (3) Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a) restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor;
b) persoana împuternicită să achite facturile, dacă a întârziat plata facturilor la termen."
Daca de la data scadenta a listelor de intretinere trec 90 de zile, Asociatia de Proprietari are dreptul legal si obligatia sa actioneze in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Odata dobandita calitatea de restantier, dupa termenul scadent al listelor de intretinere, pentru a apara interesul sau, Asociatia de proprietari poate si trebuie sa instituie de indata privilegiu imobiliar conform Art. 51 din Legea 230/2007 si Art. 26, 27, 28, 29, 30, 31 din normele de aplicare ale acesteia, pentru a avea garantia ca poate sa recupereze sumele restante de la restantier prin executarea proprietatii acestuia in urma unei hotarari a instantei de judecata in cazul in care restantierul nu achita sumele restante.
Atentie! Cheltuielile asociatiei de proprietari, respectiv taxele privind instituirea privilegiului imobiliar reprezinta o cheltuiala a asociatiei, SI NU SE REPARTIZEAZA IN LISTELE DE INTRETINERE LA RESTANTIERUL RESPECTIV DECAT DUPA HOTARAREA DEFINITIVA A INSTANTEI DE JUDECATA CARE APROBA RECUPERAREA CHELTUIELILOR DE JUDECATA inclusiv a cheltuielilor privind privilegiul imobiliar!
Pana momentul aprobarii si hotararii definitive a instantei de judecata toate cheltuielile cu privilegiul imobiliar si alte cheltuieli efectuate in scopul recuperarii de catre asociatie a restantelor, respectiv cheltuieli cu avocati, firme recuperari debite, etc., se suporta de catre asociatie si se repartizeaza pe cota parte indiviza in listele de intretinere lunara daca se doreste repartizarea lor, sau raman nerepartizate urmand ca doar la hotararea instantei de judecata privind cheltuielile de judecata sa fie repartizate proprietarului restantier si recuperate prin executorul judecatoresc.

CAPITOLUL 3. Somatia

Pentru ca Asociatia de proprietari sa respecte procedura privind recuperarea debitelor restante si sa evite astfel invocarea de catre restantier a unui viciu de procedura, va recomandam ca inca de la aparitia unei restante prin neplata sumelor datorate de proprietarii restantieri, asociatia sa ii someze repetat pe acestia prin intermediul unor somatii conform modelului de mai jos.
Aceste somatii trebuie inmanate personal proprietarului cu confirmare de primire sau prin posta cu scrisoare recomandata cu valoare declarata si confirmare de primire, in care sa se mentioneze continutul scrisorii.

Model privind Somatia de plata: descarca model

CAPITOLUL 4. Cererea de chemare in judecata

Cererea de chemare in judecata va fi formulata de catre Asociatia de proprietari prin Presedintele Asociatiei sau de catre orice persoana imputernicita legal in acest sens (exemplu: avocat) catre Judecatoria care are competente teritoriale pentru acest demers, si anume in raza careia isi are domiciliul paratul proprietar restantier. Este posibil ca adresa de domiciliu a paratului proprietar restantier sa nu coincida cu adresa proprietatii din cadrul Asociatiei care il actioneaza in instanta, si in acest caz este necesar ca reprezentantul legal al Asociatiei sa se informeze pe orice cale legala cu privire la adresa de domiciliu a proprietarului restantier pentru a realiza demersul corect si legal.

La cererea de chemare in judecata se ataseaza urmatoarele acte in copie in dublu exemplar:

- Hotararea Judecatoreasca de infiintare a Asociatiei de Proprietari
- Codul Fiscal al Asociatiei de Proprietari
- Fisa analitica centralizata extrasa din contabilitatea asociatiei privind apartamentul respectiv, care trebuie sa cuprinda obligatoriu detaliat si analitic debitele restante pe fiecare luna in parte si penalizarile calculate si aplicate acestor debite conform legislatiei in vigoare, documente semnate de Presedinte si Administrator.
- Hotararea Adunarii Generale sau decizia Comitetului Executiv al Asociatiei prin care s-a hotarat procentul de penalizare de maxim 0.2% conform prevederilor Legii 230/2007 sau sistemul de repartizare la cei care se fac vinovati a penalitatilor aplicate de catre furnizori Asociatiei de Proprietari. In acest ultim caz este necesar sa se prezinte instantei de judecata si facturile de la furnizori cu penalizarile aferente.
- Dovada detinerii calitatii de reprezentant legal al Asociatiei de Proprietari (presedinte sau avocat-imputernicit).


Model privind cererea de chemare in judecata: descarca model