L E G E

privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor

Parlamentul României adoptă prezenta lege.

Capitolul I

Dispoziţii generale, definiţii

Art.1. - (1) Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la:

a) înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară;

b) administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.

(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.

Secţiunea 1

Art.2. - În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:

a)  acord de asociere - actul care consfinţeşte decizia a cel puţinjumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condiţiile prezentei legi;

 

b) ansamblu rezidenţial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe sau locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale;

c) asociaţie de chiriaşi - formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a chiriaşilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice;

d) asociaţie de proprietari - formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii;

e) atestat - actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, conform lit.f), sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;

f) certificat de calificare profesională - actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor;

g) cheltuieli ale asociaţiei de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau obligaţiilor financiare ale asociaţiei de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreţinerea, modernizarea, reabilitarea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual;

h) condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz şi cote-părţi indivize de proprietate comună;

i) contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată, sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă;

j) convenţie individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice, asociaţia de proprietari şi proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilităţi publice încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari, prin care se stabilesc condiţiile de furnizare, utilizare, facturare şi plată a serviciilor de utilităţi publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;

k) cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei, pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei legi;

l) cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul între suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%, în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile; Art.5. - În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu se modifică proporţional.

 

m) locatar - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, dobândeşte de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosinţă al unei locuinţe sau spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;

n) locator - persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unei locuinţe sau spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;

o) membru al asociaţiei de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau a unei cereri depuse la asociaţie;

p) părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia, care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată;

q) părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;

r) proprietar al ansamblului rezidenţial/dezvoltator al ansamblului rezidenţial - persoana juridică care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni;

s) proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;

t) proprietate individuală - locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;

u) regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor, normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu;

v) statut - act cuprinzând ansamblul de dispoziţii, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;

 

w) unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, definită conform lit.t), care constituie bunul principal, împreună cu cotaparte indiviză din proprietatea comună.

***************************************************************************************************************************

Secţiunea a 2-a

Dispoziţii generale

Art.3. - (1) În scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul condominiilor, se constituie asociaţii de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi.

(2) Pentru promovarea valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept şi pentru reprezentarea la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege.

(3) În sensul art.2 lit.h), constituie condominiu:

a) clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune;

b) clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea
comună;

c) un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.

Art.4. - (1) În condominii, unităţile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca entităţi individuale.

(2) Niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forţată asupra părţilor comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinţei/spaţiului cu altă destinaţie care constituie bunul principal.

(3) Părţile comune din condominii şi drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acţiuni de partaj numai atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate folosinţei comune, în condiţiile legii.

(4) În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de proprietate imobiliară se face potrivit dispoziţiilor Legii nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.

Art.5. - În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu se modifică proporţional.

Art.6. - (1) În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(2) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în circumscripţia căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a asociaţiei de proprietari.

(3) Condominiile se identifică prin adresă poştală şi, acolo unde există, prin număr cadastral şi număr de carte funciară.

Art.7. - În cazul unităţilor de proprietate imobiliară, cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun.

Art.8. - Unităţile deţinătoare a cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociaţiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărţile tehnice ale construcţiilor, la solicitarea acestora. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate.

Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

***************************************************************************************************************************

Secţiunea a 3-a

Raportul dintre autorităţile administraţiei publice şi asociaţiile de proprietari

Art.9. - (1) Autorităţile administraţiei publice centrale ori locale sau orice alte instituţii publice care deţin în proprietate locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă în condominii, au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociaţiei de proprietari.

(2) În cazul în care în condominiu sunt locuinţe sau locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care aparţin domeniului public sau privat al statului, persoana fizică/juridică care exercită unul dintrecelelalte drepturi reale asupra locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, decât dreptul de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta statul în cadrul asociaţiei de proprietari.

Art.10. - (1) Autorităţile administraţiei publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari.

(2) Autorităţile administraţiei publice locale, prin compartimentele prevăzute la alin.(1) asigură, la cerere, informarea asociaţiilor şi proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

(3) Compartimentele prevăzute la alin.(1) informează asociaţiile de proprietari cu privire la interdicţiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate creşterii calităţii arhitecturalambientale a clădirilor, de reabilitare termică şi de reducere a riscului seismic al construcţiilor existente, precum şi cu privire la obligativitatea montării contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, conform legislaţiei în vigoare.

(4) Compartimentele prevăzute la alin.(1) exercită controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.

(5) La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, primarul, în baza unei hotărâri a consiliului local, atestă persoanele fizice în vederea dobândirii calităţii de administrator de condominii.

(6) Atestatul prevăzut la alin.(5) se emite în baza următoarelor documente:

a) certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii, conform prevederilor art.2 lit.f);

b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară;

c) cazierul fiscal.