Adunarea Generala a Asociatiei de Proprietari

Adunarea Generala a Asociatiei de Proprietari - Organizare si Functionare

Organizarea și funcționarea asociației de proprietari.
Adunarea generala a asociației de proprietari

În conformitate cu prevederile Legii 196/2018:

Art.27. - Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.
 
Art.29. (2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art.10 sau, după caz, pot solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.
 
Art.37. (6) Modificarea instalaţiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună, se realizează numai în condiţiile legii, pe baza unui referat tehnic de specialitate, emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective şi a autorizaţiei de construire.
Pe baza referatului tehnic, adunarea generală hotărăşte, cu votul majorităţii a două treimi din numărul membrilor asociaţiei, asupra necesităţii şi oportunităţii efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

Art.38. (2) Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.
 
Art.46. (7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.

(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin.(7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.

(9) Prin excepţie de la prevederile alin. (8), sub sancţiunea anulării hotărârii de numire/alegerii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale.
 
Art.47. - (1) După constituirea asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociaţiei de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puţin unei adunări generale a asociaţiei de proprietari aparţine preşedintelui asociaţiei de proprietari şi membrilor comitetului executiv.

(2) Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.

(3) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:

a) preşedintele asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;
b) cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.

(4) Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier şi  pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunţaţi pe baza tabelului nominal convocator, prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepţia adunărilor generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot convoca, în condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel puţin 3 zile înainte de data stabilită.

(5) Propunerea de ordine de zi a adunării generale, semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv şi de cenzor/comisia de cenzori se aprobă şi se completează prin hotărâre a adunării generale.

Art.48. - (1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează.

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art.47.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel convocator sau prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, şi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.

(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii de la data afişării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.

(5) Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin.(1)-(4), obligă toţi proprietarii să participe, în proporţiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum şi la cheltuielile de funcţionare, administrare, întreţinere şi de înlocuire a părţilor comune sau a elementelor transformate sau create.

Art.49. - (1) Hotărârile asociaţiei de proprietari sunt luate în adunarea generală a proprietarilor, iar executarea lor este încredinţată comitetului executiv şi administratorului.

(2) În vederea punerii în practică a hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari emite decizii în conformitate cu prevederile legii.

(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, se au în vedere următoarele:

a)fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;

b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;

c) în situaţia în care un proprietar deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părţi indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată, fiind egală cu suma ponderii voturilor celorlalţi proprietari;

d) proprietarul, membru al asociaţiei, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

e) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a împuternicirii se ataşează procesului-verbal al şedinţei;

f) preşedintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;

g) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv;

h) administratorul, reprezentantul administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.

(4) Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puţin de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată. Pentru situaţiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile sunt luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociaţiei de proprietari, pe bază de tabel nominal.

(5) Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul şedinţei, în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii prezenţi ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier.

(6) În condiţiile prevăzute la art.28, cu cel puţin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuţia bugetară pe anul trecut şi la proiectul de buget pe anul în curs, precum şi la orice alte documente necesare bunei desfăşurări a adunării generale.

(7) Procesul-verbal al şedinţei, care descrie evenimentele în desfăşurare, hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor va fi redactat de un membru al asociaţiei numit secretar al adunării generale prin votul majorităţii celor prezenţi. În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, prin afişarea unei fotocopii datate la avizierul asociaţiei de proprietari.

Art.50. - Acordul de voinţă al asociaţiei de proprietari se realizează:

a) în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sau

b) în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar.

Art.51. - Adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent
aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Art.52. - (1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot ataca în justiţie respectiva hotărâre.

(2) Acţionarea în justiţie în conformitate cu prevederile alin.(1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.

Art.53. Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, ceilalţi membri ai comitetului executiv şi cenzorul/comisia de cenzori;

b) adoptă şi modifică statutul şi regulamentul condominiului;

c) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;

d) adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;

e) adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii, modernizare, consolidare şi reabilitare termică şi eficienţă energetică a condominiului;

f) în baza acordului scris al tuturor proprietarilor, adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi pentru reabilitarea structural - arhitecturală a anvelopei în vederea creşterii calităţii ambiental - arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;

g) adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii şi indemnizaţii;

h) adoptă hotărâri asupra cuantumului indemnizaţiilor precum şi asupra numărului şi funcţiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;

i) stabileşte modalităţile şi tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;

j) stabileşte sistemul de penalizări pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;

k) mandatează preşedintele şi comitetul executiv pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a condominiului;

l) poate stabili plafoanele minime de la care achiziţionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare;

m) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor membrii ai asociaţiei.


Art.54. - (1) Membrii comitetului executiv sunt desemnaţi de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dintre membrii asociaţiei de proprietari.

(2)  Comitetul executiv este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât, numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.

(3)  În cazul în care o persoană juridică, proprietară a unei locuinţe sau a unui spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din cadrul condominiului, este aleasă ca membru al comitetului executiv, aceasta este reprezentată în comitetul executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către aceasta.

(4)  În cazurile prevăzute la art.46 alin.(4), preşedintele asociaţiei de proprietari preia toate atribuţiile şi răspunderile comitetului executiv.




            CECCAR SIGLA


   Societatea de cenzorat si expertiza contabila ET&T  este membra a Corpului Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania - C.E.C.C.A.R.
 
  


Octombrie 2018
LMMJVSD
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031