Administratorul Asociatiei de Proprietari

Administratorul Asociatiei de Proprietari

 
Conform prevederilor Legii 196/2018:

(2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, sau pentru depăşirea atribuţiilor legale şi statutare, preşedintele asociaţiei de proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor sau terţilor, după caz. ( la care se adauga si Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:

c) faptele prevăzute la alin. (1) lit.e) cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei; )


********************************************************************

Art.63. - (1) Administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente condominiului sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activităţi reprezintă cheltuieli comune.

(2) În scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari încheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare.

(3) Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, şi decizia se comunică tuturor proprietarilor.

Art.64. - (1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

(2) Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică şi întreţinere a proprietăţii comune, de contabilitate şi de casierie.

(3) Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei, sunt condiţionate de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(4) Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(5) Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

a) atestatul prevăzut la art.2 lit.e);

b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.
 
(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin.(6) au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

(8) Atestatul se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

(9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator.

(10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.

(11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului, determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

Art.65. - Urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori şi asociaţia de proprietari.

Art.66. - (1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuţii:

a) administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;

b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;

c) în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;

d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în mod profesional;

e) execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;

f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;
 
g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform hotărârilor adunării generale şi
deciziilor comitetului executiv;

h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

i) efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

k) are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;

l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;

m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv şi afişează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul, situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;

o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu legea.

(2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

(3) Administratorul are obligaţia de a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

Art.67. - (1) Pentru realizarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau investiţii privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durata de execuţie şi calitate, supune spre analiză şi aprobare comitetului executiv, oferte ale operatorilor economici care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare.

(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent al asociaţiei prevăzut la art.20 alin.(1), la care au acces pentru informare, în condiţiile art.2184-2190 din Legea nr.287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

(3) Contul menţionat la alin. (2) poate fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

(4) În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile, sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create, sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

(5) Prin excepţie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiuniilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.
 
Art.68. - Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociaţiilor de proprietari, sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Art.69. - (1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin.(1), administratorul nu este descărcat de gestiune şi poate fi acţionat în instanţă de asociaţia de proprietari.

Art.2. - În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:

e) atestat - actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, conform lit.f), sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;

f) certificat de calificare profesională - actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor;

i) contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată, sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă;


********************************************************************************************************************

Sanctiuni si contraventii prevazute de Legea 196/2018 cu privire la activitatea Administratorului Asociatiei de Proprietari:

Art. 58 - (2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, sau pentru depăşirea atribuţiilor legale şi statutare, preşedintele asociaţiei de proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor sau terţilor, după caz.

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:
e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit.e) cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art.102. (1) Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:

k) neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului;

(2) Contravenţiile prevăzute la alin.(1) se sancţionează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la alin. (1) lit. k) se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;

********************************************************************************************************


            CECCAR SIGLA


   Societatea de cenzorat si expertiza contabila ET&T  este membra a Corpului Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania - C.E.C.C.A.R.
 
  


Decembrie 2018
LMMJVSD
12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31